606 604 080
499 817 910

18.4.2020

Vedle krizových opatření byl  v těchto dnech schválen i zákon č. 163/2020 Sb. , kterým se mění občanský zákoník a  některé související zákony a to především v části, upravující  bytové právo a právo bytového spoluvlastnictví.  Změny (vše platí od 1. července 2020)  hodnotím jako pozitivní a dále uvádím jejich základní přehled:

1) Zjednodušuje  se postup provedení změny prohlášení vlastníka.  Velmi pozitivní zpráva pro  ta společenství vlastníků, která mají od počátku chybně, nepřesně, nejasně či nevyhovujícím způsobem sepsaná prohlášení vlastníka  (nesmysly typu „vnitřní a vnější okna“,  záměny sklepních a půdních místností a kójí, neurčité vymezení právního charakteru balkonů a lodžií atp.). Zatímco dosud se jednalo v podstatě o neřešitelný problém, protože byl ke změně vyžadován písemný souhlas všech vlastníků jednotek, nově bude naopak o převážné většině změn prohlášení možno rozhodnout pouze se souhlasem nadpoloviční většiny  hlasů vlastníků jednotek ve společenství.

2) Dobrou zprávu mám i pro  ty klienty z řad SVJ, kteří se v domě  potýkali s vlastníkem, který  porušoval své povinnosti a tím  nepřiměřeně obtěžoval či omezoval ostatní vlastníky jednotek. Dosud bylo možno takovému vlastníkovi v zásadě pouze pohrozit tím, že mu byt bude soudem prodán. Ustanovení § 1184 OZ bylo tak složité, že bylo v praxi v podstatě nevyužitelné.  Novela proces nuceného prodeje jednotky  vlastníka, který neplní své povinnosti, velmi zásadně  zjednodušuje.

3) Jednoznačně bude nadále upraven přechod dluhů v případě převodu jednotky – na nového vlastníka jednotky přecházejí v zásadě všechny dluhy (úhrady i zálohy  na služby, příspěvky na správu domu a pozemku – tedy do fondu „oprav“ i „provozního“).   Dávejte tedy pozor při sepisování „potvrzení o bezdlužnosti“ pro  prodávajícího.

4) Zákon výslovně uvádí, že pro změnu stanov SVJ nebude propříště vyžadována  forma notářského zápisu (a to ani v tom případě, kdy  původně přijaté a měněné stanovy formu notářského zápisu měly). Pokud  budete tedy potřebovat např. v souvislosti  s touto novelou v některém směru rozhodnout o změně stanov, bude to jednoduché.

5) Přínosem je i přesnější úprava  rozhodování mimo zasedání (per rollam) v SVJ. Vedle toho nově zákon připouští  svolání náhradního shromáždění, nebude-li shromáždění usnášeníschopné (tento institut dosud mohla v bytových domech využívat jen bytová družstva). Na náhradním shromáždění pak k usnášeníschopnosti bude stačit 40 % účast.

6) Provádí-li vlastník stavební úpravy uvnitř bytu, je  povinen tuto skutečnost předem oznámit  společenství a na výzvu umožnit kontrolu a to včetně přístupu do bytu.   Ve vztahu ke společným částem  domu, které se nacházejí uvnitř bytu a ve vztahu ke společným částem domu, které  má vlastník ve výlučném užívání,  je upřesněno, že vlastník  provádí a hradí pouze jejich  údržbu a drobné opravy.

7) Nově a přesněji je upravena i oznamovací povinnost vlastníka  v případě podnikání  nebo jiné činnosti v bytě, která  by mohla vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoli přechodnou - např. krátkodobé pronajímání bytů.  Ke krátkodobému pronajímání bytů se pak vztahuje i   nová úprava povinnosti hlásit (pro účely rozúčtování služeb) i počet osob, které byt užívají, resp. mohou byt užívat  (a to i po kratší dobu), je-li byt  užíván k jiným účelům než k zajištění bytových potřeb.

8) Pozor na povinnost  společenství vést seznam (jména a bydliště) vlastníků a osob, které se souhlasem vlastníka byt užívají (nájemců) a dále evidovat počet členů domácnosti v bytech.

9) Pokud jde o stanovení výše příspěvků na správu domu a pozemku (fond oprav) v SVJ,  je upřesněno, že  poměr se řídí velikostí  spoluvlastnického podílu, pokud není v prohlášení určeno jinak a  o celkové výši příspěvků rozhoduje shromáždění.  Důležité je v této souvislosti uvést, že tam, kde  jiný poměr příspěvků upravují stanovy, přijaté před 1.7.2020 (v některých domech je například příspěvek do fondu oprav dělený rovným dílem mezi vlastníky, bez ohledu na velikost bytu), pak toto  platí nadále stejně, jako by to bylo  upraveno v prohlášení vlastníka.

10) K právu vlastníka jednotky nahlížet do smluv uzavřených společenstvím ve věcech správy domu, do účetních knih a dokladů je nově  připojeno  i právo vlastníka pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie.

11) Upřesněna a zjednodušena byla i úprava  zakládání a vzniku společenství vlastníků jednotek. Povinnost založit společenství mají vlastníci v domě, kde je nejméně 5 jednotek a 4 různí vlastníci.  Společenství bude zakládáno schválením stanov (až na výjimky  s notářem) a  vznikne stejně jako dosud zápisem do rejstříku.

12) Ze stanov SVJ bude propříště možno   vypustit  článek označující první členy statutárního orgánu (výbor, předseda). Obdobně bude možno bez náhrady  vypustit ze stanov části upravující „pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro  příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky a způsob uplatňování členských práv a povinností“ – nadále to nebude povinnou náležitostí stanov společenství.

13) Pokud jde o bytová družstva,   zákon zrušuje povinnost bytových družstev zřídit internetové stránky  -  pokud tedy  takovou povinnost nemá družstvo  vymezenou ve stanovách.  Dále např.  při splnění  zákonných podmínek budou mít bytová družstva opět možnost rozdělovat až třetinu zisku mezi své členy.

14)  Pronajímatelům bytů  byla  opět vrácena možnost sjednat s nájemcem v nájemní smlouvě  smluvní pokutu pro případ porušení povinnosti ze strany nájemce (byť omezená do výše  šestinásobku měsíčního nájemného).

15) V neposlední řadě zásadní změny opět doznává úprava předkupního práva spoluvlastníků, kde  dochází znovu  k  omezení zákonného předkupního práva spoluvlastníků při převodu spoluvlastnického podílu. Tato změna se dotkne pochopitelně i  práv vlastníků bytových jednotek, kde velmi často  garážová stání či pozemky kolem domu jsou v režimu klasického podílového spoluvlastnictví a  dosud tedy měli při převodu podílu ostatní spoluvlastníci  zákonné předkupní právo.  

Zpět